Снизу вверх – степень спекулятивности.
В нижних двух квадрантах матрицы мы покупаем безопасность (золото, страхование) или готовую доходность. Арендодатель ежемесячно платит арендную плату, облигация Газпрома раз в полгода выплачивает купон, страховая компания компенсирует стоимость сгоревшей дачи.
В верхних двух квадрантах мы входим в актив по более низкой цене и надеемся выйти по более высокой. В любом случае мы НЕ РЕКОМЕНДУЕМ эти квадранты для частных инвесторов.
Спекуляции – это профессиональная работа, которой нельзя заниматься неполный рабочий день. Чтобы достигнуть в них успеха, нужно иметь с ними дело много лет, в очень четко сфокусированном сегменте, набив огромное количество шишек и потеряв много денег. Это может быть только основной работой, но ни в коем случае не занятием для консервативного частного инвестора.
Слева направо в матрице – степень «твердости» активов.
По-английски это называется tangible investment, – точного аналога в русском нет. Это все «материальные» активы. Золото, земля, стены, автомобили. В левой части матрицы «финансовые» инвестиции, в правой – «твердые».
Т-образная стратегия разумного инвестирования
Частному инвестору, который хочет не геройствовать и умничать, но поступательно и твердо выстраивать свою финансовую безопасность и пассивный доход, мы рекомендуем Т-образную стратегию освоения инвестиционных инструментов.
Принцип 1. Двигаться по матрице инвестиций СТРОГО СНИЗУ ВВЕРХ. Даже не помышлять о более спекулятивных, агрессивных инструментах инвестирования до тех пор, пока не освоены консервативные, из нижней части матрицы.
Первый принцип бывает трудно выдержать, особенно бизнесменам, из-за нормального человеческого любопытства, гордыни (я что, не самый тут умный?) и жадности. Ну что это за 4 % годовых на «однушке» или 8 % годовых на облигации Сбербанка? Однако работайте над собой. Сдерживайтесь. Углеводы убрать, белки увеличить, калории считать. «Метаболизм едой» не разгонять.
Принцип 2. По ходу движения поддерживать баланс «левой и правой частей», финансовых и «твердых» инструментов. Открыли депозит в госбанке/купили золото. Вложились в облигации федерального займа/купили на сопоставимую сумму жилой арендной недвижимости. Сформировали сбалансированный портфель ETF на мировом рынке/купили на сопоставимую сумму коммерческой арендной недвижимости. И так далее.
Спекуляции – это профессиональная работа, которой нельзя заниматься неполный рабочий день.
Этот баланс тоже не так уж прост в реализации. Обычно человек психологически склоняется или к финансовым, или к «твердым» инвестициям. «Я на этом вашем фондовом рынке спалил пять миллионов рублей в августе 2008-го, больше никогда туда не полезу, куплю еще одну однушку». Или, наоборот: «Сколько у меня недвижимости, ничего кроме головняка я от нее не вижу, и продать, за сколько купил, не могу. Как чемодан без ручки! А с фондового рынка всегда хоть какие-то деньги заберешь, даже если и с потерями».
Однако баланс поддерживать нужно. Финансовые инвестиции, как правило, более доходны и более ликвидны; «твердые» менее рискованны. Что бы ни происходило в финансовом мире, «стены» останутся, и арендаторы чем-нибудь да будут за них расплачиваться.
Простые и сложные инвестиции в недвижимость
Если свободные средства, которые вы можете инвестировать (уже после создания подушки безопасности), составляют от одного до десяти миллионов рублей, доступная вам недвижимость – это арендная «однушка»/«двушка». Учитывая слабую доходность в 3–4 % годовых в рублях и множество хлопот, большого «экономического» смысла в этом инструменте нет. Извечная мантра риелторов «зато она растет в стоимости» после кризисов 2008, 2014 и 2020-х годов полностью себя дискредитировала.
Однако начинающему инвестору такую «однушку-двушку» все же стоит завести – как инструмент «максимально безопасной» доходности. Даже если по миру промчится финансовое цунами, доллар уйдет в гиперинфляцию, рубль девальвируется вдесятеро – у вас будут жильцы, и они будут чем-то платить. Хотя бы пресловутой тушенкой.
Глеб Архангельский
В кризис 2008 года у меня еще не было семьи и, к счастью, не было кредитов. Зато уже была классическая триада «квартира – машина – дача», кое-какие инвестиции в фондовый рынок и первая арендная «однушка». В самые трудные моменты бизнеса, в самые жестокие кассовые разрывы, когда руки опускались от отчаяния, меня очень утешала мантра: «буду в однушке жить, «двушку» сдавать, писать книги». Бизнес удалось «вырулить» в плюс и через три года успешно продать стратегическому инвестору. «Однушка» так и осталась арендной. Но вот это чувство, «ниже чего я точно не упаду», запомнилось.
Если ваш капитал начинается с десятков миллионов рублей, пора начинать присматриваться к коммерческой недвижимости. Здесь можно рассчитывать на доходности 10–15 % годовых в рублях. Подчеркнем: мы говорим о готовых объектах с арендаторами. Не о девелоперских проектах, спекуляциях, выкупе банкротной недвижимости с аукционов и т. д. Инвестирование в коммерческую недвижимость – необъятная тема, которую мы не раскроем в этой книге, предназначенной скорее для «начинающего» частного инвестора. В сообществе «Эффективный бизнесмен» у нас есть люди, профессионально занимающиеся разными сегментами коммерческой недвижимости: стрит-ритейлом, торговыми центрами, офисными зданиями и так далее.
Посоветуем лишь быть крайне осторожными с набирающими сейчас популярность инвестициями в «кусочки» большой коммерческой недвижимости. Номера в апарт-отелях, отдельные блоки в офисных центрах могут стоить от одного до нескольких десятков миллионов рублей и сулить вполне пристойную доходность в 10–12 % годовых.
Проблема с этими инвестициями состоит в их полной зависимости от жизнеспособности управляющей компании. Если объект станет вдруг неинтересен управляющей компании, если она растворится в воздухе, что вы будете делать со своим номером в апарт-отеле? Сдавать туристам и командировочным без работающей как часы управляющей компании вы его не сможете. Жить в нем или продать, как продали бы «однушку», – тоже. Собирать владельцев всех «кусочков» и искать новую управляющую компанию – веселье, которого мы никому не пожелаем.
«Джентльменский набор» надежных вложений
Частным инвесторам, реалистично оценивающим свои силы, мы рекомендуем три консервативных и понятных стратегии инвестирования в фондовый рынок.
