Риски потери права собственности. Имущество можно потерять не только потому, что его кто-то у вас украл, либо по причине того, что ему был нанесен значительный ущерб, не подлежащий восстановлению. Имущества можно лишиться и по причине того, что вы потеряете право собственности на него. Подобное может произойти по нескольким причинам:
• в силу незаконности предыдущих сделок по приватизации, продаже, наследованию и т. д.;
• из-за мошенничества продавца, риелтора и т. д.;
• из-за нарушения прав несовершеннолетних или наследников;
• из-за ошибок в процессе оформления документов по сделке и т. д.
От этих событий никто не застрахован, и далеко не всегда удается досконально проверить юридическую чистоту сделки или избежать ошибок при оформлении. Однако это может привести к тому, что сделку по приобретению вами недвижимости признают незаконной и вы лишитесь ваших прав на приобретенный объект. Насколько существенен именно для вас данный риск? Подобные ситуации наиболее часто складываются при приобретении недвижимости на вторичном рынке, то есть недвижимости с предысторией сделок, когда риск незаконной сделки существенно возрастает. Поэтому страховаться от подобного риска целесообразно, когда имущество переходит к вам в собственность от предыдущего владельца. Сейчас можно встретить схемы приобретения жилья в новостройках, когда квартира сначала переходит в собственность некоторой инвестиционной компании (соинвестору) и только после этого – непосредственно вам. В этом случае тоже может произойти потеря прав собственности, поскольку, как только перед вами появляется предыдущий владелец, сразу возникает риск, что к нему это имущество попало не по праву. Поэтому, даже если вы приобретаете квартиру в новостройке, обязательно изучите все необходимые документы, чтобы при необходимости застраховаться от риска потери права собственности.
Защита от подобного риска должна оформляться в размере стоимости приобретаемого имущества, чтобы полностью компенсировать потери от признания сделки недействительной или истребования имущества. От такого риска стоит застраховаться, если:
• для вас может стать критичной потеря купленной вами квартиры;
• вы приобретаете квартиру на вторичном рынке;
• для вас критичны дополнительные материальные и временные расходы на поиск новой квартиры, если сделку признают недействительной.
Для признания сделки недействительной или для истребования имущества из незаконного владения срок исковой давности составляет 3 года с момента осуществления сделки. По истечении этого времени данный риск полностью устраняется, и дополнительная защита уже не потребуется. Для защиты от такого риска используется титульное страхование.
Риски развода, взыскания, некорректного наследования. Если в отношении человека возбуждается исполнительное производство, т. е. принудительное списание задолженности того или иного рода, и ему не удается заранее согласовать с кредиторами вариант погашения долгов, то на принадлежащее ему имущество накладывается взыскание. Имущество распределяется между кредиторами в соответствии с суммой долга перед каждым из них. Разумеется, существует имущество, на которое не распространяется взыскание (оно указано в ст. 446 ГК РФ). К нему относится, например, следующее имущество, принадлежащее должнику на правах собственности:
• жилое помещение (его части), если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением (кроме случаев, когда это имущество находится в залоге в рамках ипотечного кредита);
• земельные участки, на которых расположены объекты, определяемые текущим законодательством, а также земельные участки, использование которых не связано с осуществлением гражданином-должником предпринимательской деятельности (кроме случаев, когда это имущество находится в залоге в рамках ипотечного кредита);
• предметы обычной домашней обстановки и обихода, вещи индивидуального пользования (одежда, обувь и другие), за исключением драгоценностей и других предметов роскоши и т. д.
Таким образом, вы запросто можете лишиться многочисленного имущества, если по той или иной причине не сможете расплатиться по долгам. Например, если у вас несколько квартир либо имеются существенные накопления в различных инвестиционных инструментах, вы можете лишиться данного имущества полностью или частично в процессе конкурсного производства.
Второй риск, по которому вы можете лишиться имущества, это развод, после которого все совместно нажитое имущество будет разделено между бывшими супругами в равных долях. К такому имуществу относится:
• доходы супругов от трудовой деятельности, пенсии, пособия, денежные выплаты;
• имущество, приобретенное супругами в период брака, при этом неважно, на кого оно было оформлено и за чей счет приобретено.
Имущество, которое принадлежало супругам до брака, было получено в дар или по наследству в период брака, приватизированное одним из супругов в период брака, разделу при разводе не подлежит.
Таким образом, если в семье случается развод и в период брака супругами было приобретено значительное имущество, оно будет разделено поровну между ними, если они не заключили брачный договор, в котором указан иной порядок раздела имущества после развода. Учитывая тот факт, что в РФ брачные договоры – большая редкость, и мало кто выходит замуж или женится, уже имея некоторое жилое имущество в собственности, риск потери половины имущества при разводе у каждого из супругов велик. Если имущество приобреталось за счет равного вклада обоих супругов, то такие последствия развода логичны. Однако бывают ситуации, когда вклад одного из супругов в покупку квартиры, дома и иного имущества близок к 100 %, а при разводе он рискует потерять 50 % от него. Данная опасность действительно существует, и никакая официально зарегистрированная семейная пара не застрахована от развода и его последствий. В то же время потеря 50 % имущества может губительно сказаться на финансовом положении как одного из супругов, так и их обоих, особенно если это имущество планировалось продавать для осуществления той или иной финансовой цели.
Например, если в семье с инвестиционными целями приобреталась земля, которую через несколько лет планировалось продать и приобрести небольшую квартиру за рубежом, то после развода земля будет разделена межу супругами пополам, и никто из них уже не сможет позволить себе на полученные 50 % от ее стоимости приобрести недвижимость за рубежом.
Аналогичный риск характерен также и для наследования имущества после ухода из жизни его прежнего владельца. При отсутствии завещания наследование происходит по закону, то есть согласно очереди, установленной ст. 1142–1145 и 1148 ГК РФ (ч. 3):
• Наследники первой очереди – дети, супруг и родители наследодателя.
• Вторая очередь – полнородные и неполнородные братья и сестры наследодателя, его дедушка и бабушка как со стороны отца, так и со стороны матери.
