Таким образом, сейчас брать ипотеку не совсем выгодно по нескольким причинам:
• во-первых, вам могут отказать, а это минус в вашей кредитной истории;
• во-вторых, вы возьмете ипотечный кредит по повышенных в условиях кризиса ставкам;
• в-третьих, вы можете переплатить за недвижимость, которая через какое-то время может понизиться в цене, что позволило бы вам взять кредит в меньшем объеме. Ведь чем дороже недвижимость, тем в большем объеме приходится брать кредит на ее покупку, и тем выше будут ежемесячные платежи по кредиту.
Из этого можно сделать вывод о том, инвестиции в жилую недвижимость сейчас не совсем актуальны, так как цены на нее, скорее всего, либо остановят свое движение вверх, либо даже немного понизятся.
Этому несколько причин:
• во-первых, из-за удорожания ипотеки и усложнения процедуры ее получения спрос на жилую недвижимость резко сократится, а, значит, даже при сохранении текущих темпов строительства все больше и больше объектов будет оставаться непроданными. Значит, застройщикам придется понижать цены для того, чтобы продолжать продавать объекты, поэтому приобретать недвижимость, тем более с инвестиционными целями, сейчас, на пике стоимости квадратного метра жилья, не совсем оптимально;
• во-вторых, часть граждан накапливало средства на первоначальный платеж по ипотеке в ПИФах, поэтому сейчас их накопления в фондах резко сократились (в зависимости от типа фонда, на 20–60% с начала года), и средств на ипотеку уже не хватает. Соответственно, эти инвесторы уже не смогут приобрести недвижимость, что также сокращает спрос на жилье и стимулирует снижение цен на жилую недвижимость;
• в-третьих, из-за финансового кризиса многие попадут либо под сокращение штатов, либо под сокращение фонда оплаты труда, что сделает для них невозможным получение ипотечного кредита, что тоже снизит спрос на жилье и может привести к снижению цен на него.
Однако не все виды недвижимости непривлекательны для инвестиций: коммерческая недвижимость по-прежнему интересна, так как меньше компаний не становится, им всем необходим не только юридический, но и фактический адрес, поэтому сдача офисов в аренду в Москве и других городах РФ – это по-прежнему интересный вид вложений денежных средств. Конечно, для покупки офиса потребуется большая сумма, поэтому проще использовать другие способы инвестиций. В частности, можно рекомендовать схему с субарендой: брать офис в аренду и далее сдавать его в субаренду по более высокой цене. Данный вариант подходит для тех, кто обладает достаточно крупными средствами (для аренды офиса потребуется до 1 млн рублей в год или, возможно, даже более), а также тем, кто пожелает сам управлять помещением, искать арендаторов и т. д. Эта схема обеспечит вас постоянным денежным потоком от арендаторов, который вы сможете направлять как на оплату вашей аренды, так и на дальнейшие инвестиции в другие инвестиционные инструменты.
...
Также интересны могут быть и вложения в землю, которой объективно тоже больше не станет, поэтому ее стоимость будет, скорее всего, возрастать в цене.
Однако стоит учесть и связанные с покупкой земли риски и издержки, в том числе временные. Если же речь идет о неприватизированном участке, то его переведение в частную собственность окажется достаточно трудоемким процессом. Кроме того, земля не сможет вам обеспечить постоянного денежного потока, как это можно было бы обеспечить с помощью сдачи офисных помещений в аренду. Тем не менее земля – это как раз тот вариант инвестиций в недвижимость, когда вы сами можете влиять на его прирост стоимости. Так, вы можете перевести землю из одного статуса в другой, можете возвести на участке дом и перепродать участок уже со строением. Кроме того, земля в отличие от других видов недвижимости не требует расходов на содержание и поддержание в надлежащем состоянии, что также очень актуально в эпоху тотальной нехватки средств.
Правда, покупка земли в ипотеку сейчас также нереальна, поэтому в землю придется инвестировать за свой счет, что можно осуществить следующим образом: приобретать землю полностью за свой счет, а далее либо переводить в другой статус, либо возводить на ней строения и перепродавать дороже уже со строениями, либо просто приобретать «впрок». Однако на строительство потребуются дополнительные средства, а во время кризиса кредит на эти цели взять может быть проблематично, поэтому вполне возможно обойтись покупкой земли «впрок» или изменением ее статуса, по крайней мере, на время кризиса, а после кризиса вполне можно будет построить на участке еще и дом, если на то будет желание и спрос. Данный вариант подходит для тех, кто обладает достаточными средствами на приобретение участка (минимум 3–5 тыс. долл. для Подмосковья или около 2 тыс. и более для регионов РФ), а также кто сможет сам управлять купленным участком. Важно, что при покупке земли в регионах РФ вам нужно будет периодически приезжать и проверять состояние участка, поэтому при подобных инвестициях необходимо также планировать ваши временные затраты.
Таким образом, если вы решаете, стоит ли инвестировать в недвижимость в период кризиса, лучше выбирать те варианты капиталовложений, которые предполагают приобретение объектов, представляющих собой «вечные ценности»: сложно предположить, чтобы в какой-то момент вдруг высвободилось огромное количество свободных земельных или офисных площадей. Но, в любом случае, подобные инвестиции рекомендуется осуществлять не на год и не на два, так как они нацелены на долгосрочную тенденцию о недостатке и конечности таких ресурсов как офисные помещения и земля, особенно земля.
Инвестиции в фонды недвижимости
...
Что же делать, если у вас недостаточно средств на покупку земельного участка или снятия офиса в аренду? Отказываться от идеи инвестиций в недвижимость не стоит – вам подойдут инвестиционные фонды недвижимости.
В Российской Федерации такие фонды имеют форму закрытых паевых инвестиционных фондов. Последние вкладывают средства пайщиков в объекты недвижимости (землю, квартиры, коммерческие площади и т. д.). Инвестор получает доход как в результате роста цены на недвижимость ( девелоперские фонды ), так и в результате сдачи ее в аренду ( рентные фонды ).
Входной порог в такие фонды различен, но в среднем может составлять 10–100 тыс. рублей, в зависимости от фонда.
Однако, если вспомнить наши основные выводы в связи с финансовым кризисом, то девелоперские фонды лучше сейчас исключить из рассмотрения, либо выбирать те из них, которые уже давно работают на рынке, так как в связи с кризисом ликвидности есть риск, что на развитие новых девелоперских проектов Управляющим компаниям просто не удастся привлечь необходимую сумму средств и проект будет заморожен на неопределенное время. Именно поэтому лучше остановиться на следующих вариантах закрытых фондов недвижимости:
• инвестировать в закрытый ПИФ коммерческой недвижимости, получающий доход от сдачи ее в аренду. Данный вариант подходит тем, кто не обладает крупной суммой вложений и не желает самостоятельно заниматься управлением недвижимостью. Такие фонды найти очень легко – в их названии фигурирует «коммерческая недвижимость», и их можно найти на сайте http://pif.investfunds.ru/funds/index.phtml . При выборе обязательно выбирать только компании с высоким рейтингом надежности и те, которые давно работают на рынке;
