Прежде всего, вложения в недвижимость следует рассматривать как долгосрочные, так как на год-два подобные вложения просто не осуществляются, они могут просто не успеть окупиться, принести существенный доход, да и просто по времени в некоторых случаях купить и продать недвижимость – может занять больше, чем год.
Далее – это инвестиции со среднем уровнем риска, но нельзя сказать, что это абсолютно безрисковые варианты вложения средств. Стоимость недвижимости может снижаться, возрастать, однако, все же вложения в подобный инструмент могут рассматриваться как менее агрессивные, чем вложения в акции, например. Дело в том, что практически невозможно себе представить ситуацию, чтобы недвижимость снизилась в стоимости на 80–90%, что для акций – вполне возможное явление.
Кроме того, инвестиции в недвижимость могут рассматриваться как вариант диверсификации вашего портфеля, так как рынок недвижимости и фондовый рынок не сильно связаны друг с другом. В качестве примера можно привести индекс ММВБ и индекс цен на жилье в Москве (рис. 13). Данное сравнение выбрано не случайно – ведь за ценами на недвижимость в Москве, как правило, с неким запаздыванием следуют цены на недвижимость в регионах России.
Как видно из графиков, некоторая похожесть между динамикой цен на недвижимость и ММВБ имеется, но она не абсолютна: во-первых, рынок недвижимости меньше подвержен значительным колебаниям, а, во-вторых, на рынок недвижимости в меньшей степени оказывают влияние такие факторы, как негативные события за рубежом, короткие войны, негативные высказывания правительства в отношении некоторых российских компаний и пр., так как они не достаточно сильно и оперативно влияют на спрос на жилье и на его предложение на рынке. Поэтому рынок недвижимости реагирует только на глубинные процессы в экономике, которые застрагивают и банки, и застройщиков, и потенциальных покупателей. В этом смысле цены на недвижимость несколько инертны и могут не мгновенно реагировать на изменения в экономике, как фондовые индексы стран, а постепенно, в течение некоторого времени.
Таким образом, недвижимость в кризис может представлять собой инструмент с более плавной реакцией на изменения во внешнем мире. Таким образом, даже когда на фондовом рынке ситуация неблагоприятная, рынок недвижимости может либо не расти, либо медленно прирастать. Кроме того, пока что случаев резкого падения стоимости недвижимости, по крайней мере, на примере России, не случалось, было лишь незначительное и временное снижение стоимости, но не обвал. Вряд ли можно представить ситуацию, по которой недвижимость может потерять в короткие сроки 50% своей стоимости и более. Именно поэтому недвижимость может быть интересным вариантом для вложения.
Рис. 13. Сравнение индексов ММВБ и жилья в Москве, 1999-2008 годы
Помимо отсутствия резких колебаний и не слишком большой связанностью с фондовым рынком, рынок недвижимости привлекателен еще и тем, что, приобретая квартиру, комнату, дом, землю, офис, вы приобретаете реальный объект, тем самым отчасти минимизируете валютные риски. Теперь у вас на руках – квадратные метры, гектары и т. д., а не рубли, доллары, евро и прочие варианты валют, поэтому вложения в недвижимость также позволяют понизить валютные риски вашего инвестиционного портфеля, что достаточно актуально во время кризиса. В этом смысле роль недвижимости похожа на роль натуральных бриллиантов и драгметаллов, которые также позволяют уйти от какой бы то ни было валюты.
Кроме того, важно помнить, что, приобретая недвижимость, вы можете содействовать росту стоимости на нее своими собственными действиями, что невозможно для большинства инвестиционных инструментов. В этом смысле сделанный в квартире ремонт, смена статуса земельного участка, строительство дома на участке, – все эти и другие действия могут повысить стоимость вашего актива. Таким образом, недвижимость – это вариант инвестиций с возможностью самостоятельно повышать его стоимость. Правда, такое возможно не для всех форм вложений в недвижимость.
И последнее – недвижимость, как бы странно это ни показалось, достаточно гибкий инвестиционный инструмент, поэтому позволить себе подобные вложения могут не только крупные инвесторы с общей суммой сбережений более 500 тыс. долларов, но и те, у кого накоплено, например, 100 тыс. рублей. Если рассматривать возможные варианты инвестиций в недвижимость, то существуют два основных типа капиталовложений в данный актив:
• в первом случае у вас остается в собственности некоторый объект недвижимости, например, дом, квартира, комната, земля, офисное помещение и т. д. Вы можете совершать любые (с оговоркой) действия с принадлежащей вам недвижимостью: продавать, сдавать, изменять ее статус, возводить на ней строения, ремонтировать и т. д. Чаще всего к такому типу инвестиций относится приобретение недвижимости за собственные средства единоразовым платежом, либо в рассрочку, либо в кредит (ипотека или иные варианты кредитования);
• во втором случае вы являетесь инвестором в строительный проект и участвуете в прибыли от проекта, но в итоге чаще всего не являетесь владельцем конкретной недвижимости, а только получаете доход от своих вложений. Данный вариант может быть представлен в нескольких видах, например закрытых паевых инвестиционных фондов (в России), REIT (Real Estate Investment Trust – в Америке), closed-ended funds – CEF (в Европе) либо конкретных строительных проектов.
Инвестиции в объекты недвижимости
На сегодня возможны следующие варианты инвестиций непосредственно в объекты недвижимости:
• квартира;
• дом;
• земля;
• комната;
• офис и пр.
На вопрос «куда же в кризис интереснее всего инвестировать?», ответ будет зависеть от того, есть ли у вас сумма, необходимая на покупку объекта полностью за свой счет, либо вам требуется ипотека. Ведь основным препятствием для вложений в недвижимость в виде покупки объекта недвижимости является его высокая цена. Так, если говорить о Москве, то меньше, чем за 200 тыс. долларов, квартиру найти будет невозможно. Что касается других городов России, то, даже если у инвестора имеется некая сумма средств, все равно на приобретение недвижимости понадобится 2–3 млн рублей (или 75–115 тыс. долл.), что тоже немало, и единовременно внести такую сумму для многих частных инвесторов может оказаться в итоге просто затруднительным, поэтому большинство постарается использовать ипотеку.
...
Учитывая тот факт, что многие, если не все, российские банки сейчас испытывают трудности в отношении свободных для выдачи кредитов средств, рассчитывать не прежние ставки по ипотеке не приходится.
Так, если раньше можно было взять ипотеку под 11–12% годовых в рублях, то сейчас ставки на 1,5–2% выше, а процедура получения кредита резко усложнилась, так как банки перестраховываются от возможных неплатежей по кредитам. И те, кому могли выдать кредит пару лет назад, сейчас может получить отказ, – например, заемщик с не полностью официальной зарплатой и с невысоким первоначальным взносом.
