Денежный аккредитив – именной документ, адресованный банком-эмитентом своему отделению или другому банку и содержащий поручение о выплате денег получателю в течение определенного срока. При оформлении сделок с недвижимостью я рекомендую покрытый (депонированный) безотзывный (подтвержденный) аккредитив. В этом случае покупатель депонирует на аккредитивном счете денежные средства, которые снимает продавец при предъявлении документов – зарегистрированного договора купли-продажи данного имущества.
Вам нужно предварительно позвонить в банк, договориться о встрече с менеджером по аккредитивам, и он вам все подробно расскажет. В случае с аккредитивом банк является третьей стороной сделки. Таким образом, вы минимизируете риски мошенничества с арендой банковской ячейки. Стоимость ее аренды и стоимость открытия аккредитива если и отличаются, то несущественно.
При оформлении ипотечного жилищного кредитования банк предложит вам следующие условия погашения кредита – аннуитетный платеж. К сожалению, немногие знают, что это такое. Для наглядности приведу вам пример: молодая семья воспользовалась ипотечным жилищным кредитованием сроком на 20 лет, приобрела квартиру, решив отказаться от всего (от отпусков, новой одежды, развлечений) и экономить на всем, чтобы через два года погасить кредит. К их удивлению, за эти два года он не уменьшился, так как все это время они выплачивали проценты по кредиту. Это и есть аннуитетный платеж.
Аннуитетными, то есть равновеликими платежами, называют равные друг другу платежи, которые производятся на протяжении всего срока ипотечного жилищного кредитования. То есть заемщик регулярно совершает платеж одного и того же размера. Эта сумма может меняться только по соглашению сторон или в некоторых случаях, частично при досрочном погашении кредита. Структура аннуитетного платежа также состоит из двух частей: процентов за пользование кредитом по ипотечному жилищному кредитованию и суммы, идущей на погашение кредита. С течением времени соотношение этих величин меняется, и проценты постепенно уменьшаются. Соответственно, сумма на погашение основного долга внутри аннуитетного платежа увеличивается. Поскольку при таких платежах в начале срока выплаты сумма, идущая на погашение основного долга, убывает медленно, а проценты всегда начисляются на ее остаток, то и общий размер уплаченных процентов по такому кредиту больше. Это особенно заметно при досрочном погашении. В первые периоды по ипотечному жилищному кредитованию основные выплаты приходятся именно на погашение процентов по кредиту.
В качестве альтернативы можно заключить договор по ипотечному жилищному кредитованию с дифференцированными платежами, которые в начале срока ипотечного жилищного кредитования больше, а затем постепенно уменьшаются, то есть регулярные платежи по кредиту ипотечного жилищного кредитования не равны друг другу. Структура дифференцированного платежа состоит из двух частей: фиксированной на весь период суммы, идущей на погашение суммы задолженности по ипотечному жилищному кредитованию, и убывающей части – процентов по кредиту, которая рассчитывается от суммы остатка задолженности. Из-за постоянного уменьшения суммы долга уменьшается и размер процентных выплат, а с ними и ежемесячный платеж по ипотечному жилищному кредитованию.
Поговорим о сдаче в аренду квартиры, приобретенной по ипотечному жилищному кредитованию. Если вы купили жилье по ипотеке и у вас не хватает денег для выплаты банку, то вы можете сдать данное имущество в аренду, но это обязательно надо согласовать с банком и зарегистрировать договор в налоговой инспекции. Иначе вам грозит как минимум штраф, а как максимум – статья за незаконное предпринимательство. Заплатите налог в 13 % с доходов от аренды и живите спокойно. Договор ипотечного жилищного кредитования – это взаимные обязательства. Если вы, не уведомив банк, будете сдавать квартиру в аренду, значит, нарушаете договор, и банк тоже может изменить условия, в частности увеличить процент по ипотечному кредиту.
При сдаче квартиры в аренду у вас незначительно вырастут затраты на страхование квартиры, но нужно понимать, что без страхового полиса вы рискуете остаться без денег и без квартиры.
Риски понижения цены
Важно учитывать, что стоимость недвижимости может как расти, так и падать. Например, в Испании за последние несколько лет недвижимость сильно выросла в цене, а теперь, когда кризис и цены падают, банки отбирают ее по ипотеке. При этом возникает замкнутый круг – банк, получив жилье, выставляет его на продажу, и цены падают еще больше.
Несколько лет назад, когда я говорил, что цены на жилье в Москве будут падать, надо мной смеялись. Теперь люди продают свою недвижимость, но намного дешевле, чем раньше.
Систематизируем положительные и отрицательные стороны ипотечного жилищного кредитования.
Минусы ипотечного жилищного кредитования:
• Вы оказываетесь привязаны к определенному месту жительства, и если вам предложат высокооплачиваемую работу в другом регионе или другой стране, то придется продать квартиру себе в убыток.
• На достаточно долгий период времени (10–15 лет) уровень вашей жизни существенно падает, это как иметь зарплату в 100 тысяч рублей, но самому жить на 30 тысяч рублей. Остальное будет забирать банк. Вы не сможете тратить деньги, как раньше, на отдых и развлечения, а о ресторанах, новых машинах и вечеринках придется забыть.
• Вы переплатите за квартиру в два, три или четыре раза больше, чем она стоит. При этом цена данного имущества может уменьшиться в разы.
Плюсы ипотечного жилищного кредитования.
• Вы здесь и сейчас получаете то, что хотите.
• Вы думаете, что экономите на аренде жилья.
• Вы думаете, что квартира, в которой вы живете, – ваша.
Если в США отдавать 75 % своих доходов банку по кредитам – это нормально, то в нашем случае вы должны психологически к этому подготовить себя и своих близких.
Чтобы принять решение, что вам выгоднее, внимательно проверьте цифры: однокомнатная квартира в Москве стоит примерно 6 миллионов рублей, если вы будете ее сдавать, то будете получать в среднем 30 тысяч рублей в месяц, что за вычетом налогов и страховки даст вам 300 тысяч рублей в год, или 5 % годовых. Чтобы купить квартиру по ипотечному жилищному кредитованию даже со взносом в 50 % под минимальный процент –10 % годовых, за 20 лет вы переплатите как минимум 3 миллиона рублей – это проценты, которые вы заплатите банковской системе РФ. При этом существует вероятность, что через 20 лет стоимость квартиры в Москве будет всего 3 миллиона рублей. Вы можете потерять их на выплате процентов банку плюс еще 3 миллиона из-за снижения цены. В общей сложности ваш убыток будет равен 6 миллионам рублей.
Таким образом, вы сами решаете: арендовать, выплачивая всего 5 % годовых за использование объекта недвижимости, или существенно снизить свой уровень жизни, отказаться от многих радостей и рискнуть, чтобы через 20–25 лет (при благоприятном стечении обстоятельств), переплатив банку стоимость еще пары квартир, стать полноправным владельцем данного имущества.
