Третий пример. В 2002 году мой клиент посоветовался со мной, куда вкладывать прибыль от его бизнеса, и я подыскал ему пару неплохих квартир в Западном административном округе Москвы со следующими условиями: 70 % первоначального взноса, кредит по ипотечному жилищному кредитованию под низкий процент, по цене 600 долларов за метр. Сейчас кредит погашен, в сухом остатке две квартиры – в трехкомнатной друг живет со своей семьей, а вторую двухкомнатную квартиру он сдает. При этом стоимость жилья выросла более чем в десять раз.
Почему одни люди успешно пользуются ипотечным жилищным кредитованием, а другие теряют в результате и деньги, и жилье? Одинаковых людей не бывает, как не бывает одинаковых жизненных ситуаций. Когда бизнесмен получает от своего бизнеса отдачу в 35–40 % годовых, выгодно ли ему ипотечное жилищное кредитование под 18 %? Однозначно да, выгодно. Ведь он берет деньги в банковской системе РФ дешевле, чем если бы он их вывел из бизнеса.
Если наемный сотрудник компании, даже топ-менеджер, у которого жена сидит дома с ребенком, пользуется ипотечным жилищным кредитованием, то имеет ли выгоду? Однозначный ответ – нет. В его ситуации это огромный риск, в результате которого он и его семья могут (это, к сожалению, иногда и происходит) лишиться денег и имущества.
Разберем процесс приобретения квартиры и моменты, о которых важно знать.
1. Вы накопили деньги на первоначальный взнос на ипотечное жилищное кредитование. Чем он больше, тем выгоднее условия для вас. Например, если у вас есть 30 % от стоимости квартиры, банк предлагает вам ипотечное жилищное кредитование под 15 % годовых. Но если у вас будет 70 % от всей суммы, то кредит вам дадут под 9,9 %. Разница в 5,1 % за 20 лет – это стоимость данного имущества, которую вы можете заплатить банку или направить в семейный бюджет. Также вам необходимо выяснить, какие варианты возможны при досрочном погашении кредита по ипотечному жилищному кредитованию. В таком случае вам могут выставить штраф.
2. Оплата дополнительных услуг (услуги банка или риелтора, обязательное страхование) бывает разовой, как, например, рассмотрение вашего заявления, проверка документов, плата за аренду индивидуального сейфа и ведение условий сделки при покупке квартиры в новостройке, регистрация условий сделки, и постоянной – ведение ссудного счета (не у всех банков) и обязательное страхование. Если оплата разовых дополнительных услуг – это сравнительно небольшие суммы, то на обязательное страхование вам потребуется каждый год примерно 1–1,2 % от остатка по кредиту ипотечного жилищного кредитования.
3. Услуги риелтора. Что вам важнее: сэкономить 500 долларов на услугах риелтора, заплатив «знакомой знакомых», и, возможно, потерять деньги, или заплатить дороже, но получить услуги квалифицированного и профессионального риелтора? Помните, что, по большому счету, он мало за что отвечает. Но проверить «чистоту» данного имущества и документы по условиям сделки без него будет сложно. Цена за услуги риелтора либо фиксированная, либо равна определенному проценту от стоимости продажи квартиры. Это тоже нужно учитывать.
4. Виды обязательного страхования:
• медицинское;
• социальное;
• пенсионное;
• имущественное;
• страхование автогражданской ответственности;
• страхование ответственности за причинение вреда при эксплуатации опасного производственного объекта;
• страхование пассажиров.
Нас интересует конкретно страхование жизни и трудоспособности заемщика и страхование приобретаемого имущества, которое включается в себя страхование на случай потери права собственности на имущество.
Помните, что при обязательном страховании жизни заемщика в случае смерти или потери его трудоспособности выгодоприобретателем является банковская система РФ. По моему опыту, этот вид обязательного страхования является самым важным. Реальный пример: мужчина, менеджер известной компании, купил по ипотечному жилищному кредитованию квартиру, при этом он не оформил полис страхования жизни, решив сэкономить. Вместе с женой и маленьким ребенком они въезжают в квартиру, мужчина начинает самостоятельно делать ремонт, сверлит стену, и сверло случайно попадает в кабель. Мужчина умирает от удара током, семья остается без кормильца, а банк забирает квартиру. Почему? Потому что мужчина не позаботился о своей семье и не оформил страховку! Этот вид обязательного страхования жизни и трудоспособности заемщика является самым важным, потому что, если бы мужчина оформил страховой полис, страховая компания выплатила бы кредит по ипотечному жилищному кредитованию банку и у его жены и ребенка осталась бы квартира.
Представьте, что вам повезло: вы заплатили за услуги риелтора, банка, за пересчет денег, за регистрацию, за обязательное страхование и наконец-то оформили имущество по ипотеке. Ура! Вы думаете, что теперь у вас всё стало замечательно? Однако, как гласит поговорка, хочешь рассмешить Бога – расскажи ему о своих планах. А если вы неправильно рассчитали свои силы? Вам придется взять новый кредит, затем еще один и еще, падая в бездонную финансовую яму. Нужно понимать, что как только вы оформили кредит по ипотечному кредитованию, вы взвалили на себя огромную ответственность: перед собой, перед своей семьей и перед банковской системой. Помните тост из известного фильма «Кавказская пленница»: «Так выпьем за то, чтобы наши возможности совпадали с нашими потребностями»? Если вы неправильно рассчитаете свои возможности, эту ошибку вам никто не простит, особенно банк. Для многих людей обязательства по ипотечному жилищному кредитованию превратились в кабалу. Тысячи семей с детьми лишились денег и имущества. Это случается не только в России, это происходит повсеместно. Причин может быть несметное количество: временная утрата трудоспособности из-за болезни или травмы, постоянная утрата трудоспособности, кризисы, увольнения, да и сами люди смертны, причем смертны внезапно. На Западе это понимают, а у нас нет. Как жена может выпустить мужа на улицу без полиса страхования жизни, когда не погашен долг по ипотечному жилищному кредитованию? Что она будет делать, если он не вернется? Именно поэтому альтернативы полису страхования жизни нет! Законы рынка суровы. Если вы подписали договор, то обязаны его выполнять.
Внимание! Огромная опасность таится в альтернативных сделках – если вы продаете свою недвижимость, то можете потерять деньги еще в процессе оформления. Например, человек продает квартиру, чтобы на эти деньги купить или улучшить уже имеющееся жилье. Покупатель отдает вам деньги через аренду банковской ячейки, куда кладет деньги третье лицо, которое покупает комнату у вашего покупателя. При альтернативных сделках есть риск, что своих денег вы не получите. Всегда существует вероятность (и такие случаи были), когда продавца оставляли без денег. Если вы пользуетесь ипотечным жилищным кредитованием через альтернативные сделки, можно попасть в ситуацию, когда кого-то таким образом обманут, и вся череда сделок может быть признана недействительной. Схемы мошенничества описывать сложно, они всегда разные, поэтому нужно рассматривать конкретную сделку. Чтобы минимизировать риски, я рекомендую провести взаиморасчеты через безотзывный аккредитив.
