Арендатор был вправе требовать от домовладельца вознаграждения за все им произведенные улучшения или постройки, кроме тех случаев, когда перестройка делалась из материалов собственника, или когда улучшение составляло предмет роскоши, и в нем не было необходимости, а также если оно не принесло никакой выгоды домовладельцу.
Наймодатель со своей стороны обязывался поддерживать предмет найма в исправном виде, пригодном для пользования им, и производить в нем в течение времени найма все необходимые поправки и починки: чистку печей, побелку стен и потолков, вставку стекол и другой мелкий ремонт.
Прекращение действия договора найма
Договор найма прекращался по истечении определенного в нем срока. Квартирохозяин вправе требовать не только выселения нанимателя, но и вознаграждения за проживание нанимателя сверх срока.
Договор по обоюдному согласию мог расторгаться ранее указанного в договоре срока. Если договор составлялся в письменной форме, то и расторжение его должно быть письменным, получение обратно задатка не могло служить достаточным основанием для уничтожения договора.
Договор найма прекращался при полном или частичном уничтожении квартиры. Причем совершенно безразлично, по какой причине имущество уничтожено: вследствие ли случайного события, или же по вине квартирохозяина, или по вине квартиранта, или по вине третьих лиц; во всех случаях перестало существовать имущество, отданное внаем.
В случае неисполнения какого-нибудь отдельного условия договора найма одной из сторон другая сторона не имела права по этому поводу прекращать действие всего договора. В суде действие договора могло быть прекращено, когда помещение не передано квартиросъемщику по вине собственника или наниматель не соблюдает сроков платежей за предоставленное договором имущество.
Если окажется, что отданное внаем имущество вовсе не соответствует той цели, для которой оно по договору предназначалось, или же заключает в себе столь существенные недостатки, что пользование квартирой окажется вредным или невозможным, например, если обнаружится, что квартира сыра, холодна и т. п., то наниматель вправе требовать уничтожения договора. Причем каждый такой недостаток не должен быть заметен при заключении договора и обнаруживался уже при самом пользовании нанятым помещением. Кроме того, недостаток должен иметь существенное значение для невозможности пользования нанятым жильем. Но скрытность и существенность — достаточно субъективные категории. Непригодность помещения освобождает от платы за него только со времени прекращения пользования им.
Второй по распространенности причиной, дававшей право квартиронанимателю на досрочное оставление квартиры, было так называемое зазорное соседство. Когда на той же лестнице или в том же доме домовладелец сдает квартиру публичным женщинам, а те своим сквернословием и поведением вместе с посещающими их мужчинами нарушают спокойствие и возмущают нравственное чувство соседних жильцов. Но чтобы расторгнуть договор, надо доказать, что публичные женщины въехали после заключения договора или недобросовестный хозяин утаил истину о проживающих в доме при заключении оспариваемого договора.
Бывали и курьезные случаи. Так, в «Юридической газете» за 1894 год мировые судьи разбирали принципиальный вопрос: «Может ли плохая музыка служить поводом к нарушению квартирного контракта?» Наниматель с семейством занимал верхний этаж. Этажом ниже жила сама владелица, обожавшая слушать музыкальный ящик (аристон). Наниматель, которого сильно беспокоил аристон, звучавший целыми днями, просил домовладелицу так часто не заводить музыки, а затем, не получив удовлетворения своей просьбы, съехал с квартиры.
Владелица предъявила к нему иск. Наниматель в свое оправдание ссылался на то, что он, как старый человек и при этом больной, не мог выносить плохой музыки, что это, подобно сырости, вредно отражалось на его здоровье. Согласившись с доводами нанимателя и на основании свидетельских показаний, подтвердивших, что аристон играл целыми днями на балконе хозяйки, мировой судья в иске последней отказал.
Стоимость аренды квартир
На протяжении XIX века доходы от недвижимого имущества изменялись. Эти цифры колебались в зависимости от размера и местоположения доходного дома. Средний процент доходности дома в Петербурге в то время составлял 8,5 % от его стоимости, а нередко он достигал и 15 %, что для европейских городов фантастическая цифра (где средний доход 1–2 %).
Стоимость наемных квартир в Петербурге для разных социальных слоев отличалась в сотни раз. Обычно стоимость арендуемого жилья составляла около четверти семейного бюджета горожан, столько же тратили и на еду.
Так, А. С. Пушкин осенью 1831 года, вскоре после женитьбы, за квартиру в бельэтаже из девяти комнат на Галерной улице, близ Английской набережной, платил в год 2500 рублей. Еще дороже стоила А. С. Пушкину квартира из двенадцати комнат в третьем этаже на Б. Морской улице, снятая в 1832 году. Ее цена была 3300 рублей в год. А последняя, снятая осенью 1836 года квартира поэта из одиннадцати небольших комнат в бельэтаже дома на Мойке обходилась в 4300 рублей в год. Много это или мало? 3500 рублей составляли расходы на еду за весь год всей семьи и прислуги, за четверку лошадей А. С. Пушкин платил содержателю извоза 3600 рублей в год. А были еще расходы на бальные туалеты, книги и многое другое.
В маленькой квартире на 3-м этаже дворового флигеля дома № 17 по Малой Морской улице жил Н. В. Гоголь. Дом сохранился до наших дней с небольшими изменениями. Акварель Ф. Ф. Баганца. 1860-е гг.
А вот бюджет чиновника Н. В. Гоголя, получавшего 400 рублей жалованья в год (еще ему присылали денежную помощь из дома). Отчитываясь в письмах к матери о своих расходах, он писал о тратах за декабрь 1829 года:
Итак, 37 рублей уходило на жилье, 45 рублей — на еду.
Но так было в начале XIX века. Попробуем проанализировать стоимость наемных квартир в конце того же века, поскольку на это время есть точные цены в материалах переписей. По переписи 1890 года всего платных квартир в Петербурге насчитывалось 98 453, из них 19 833 (20 %) занимали ремесленные и торговые заведения, а 80 % — исключительно для жилья; бесплатных квартир 23 145, из них только 6 % были под заведениями того или иного рода.
Квартирная плата
Все платные квартиры принесли домовладельцам в 1890 году 39 059 098 рублей дохода, что всего на 1,7 % (680 473 руб.) больше, чем в 1881 году, несмотря на увеличение населения на 10 % и числа квартир на 13 % (13 694). Объясняется это уменьшением цен на квартиры за это десятилетие (табл. 6).
