Итак, примерно за три года, начав практически с нуля, мы стали владельцами пяти домов с суммарным числом квартир 14, с суммарной арендной платой более 10 тысяч долларов в месяц и совокупным долгом по залогу, примерно равным 1 миллиону. В результате серии переоценок наша суммарная выкупленная собственность составила 248 тысяч долларов. Наше сальдо доходов/расходов, хотя и положительное, было незначительным, но, тем не менее, все наши дома являлись безубыточными и даже в какой-то степени доходными.
После этого рынок недвижимости вступил в пору кризиса. Процентные ставки возросли, и много недвижимости сильно обесценилось. В то время многие инвесторы оказались в положении, когда приобретенная недвижимость неожиданно стала для них убыточной, столь велики были затраченные на нее средства. Поскольку наша собственная недвижимость, как я говорил, обеспечивала нам безубыточность и даже небольшой доход, нам удалось пережить шторм.
Путь, который мы избрали, временами был труден; однако положительные результаты таковы:
Даже несмотря на потери в результате обесценивания, мы смогли выкупить в сумме около 200 тысяч долларов в составе четырех объектов приобретенной нами недвижимости. Отчасти благодаря компенсационным законам наши суммарные потери на аренде за последние несколько лет составили 255 948 долларов. В результате нам удалось исключить из суммы налогов более 50 тысяч долларов.
Ссуда на наш шестиквартирный дом будет полностью покрыта через десять лет, а на наш двухквартирный – через 15 лет, что в итоге обеспечит нам валовой годовой доход в размере 64 тысячи долларов. Это, в свою, очередь обеспечит нам финансовую свободу.
Одна из самых существенных дополнительных выгод от всего, что я сделал до сих пор, состоит в том, что я много узнал об инвестировании в недвижимость и способах финансирования сделок с недвижимостью. Банкир, с которым я имел дело, помог мне понять, каким образом я мог бы приложить полученные знания, чтобы помогать людям в деле финансирования своих приобретений в недвижимости. Я начал работать специалистом по залоговым ссудам. За последние 4 года я заработал шестизначную сумму. Если бы не мой интерес, даже страсть к недвижимости, я никогда не обрел бы эту профессию!
Шесть лет назад мы продали наш одноквартирный дом и приобрели другой одноквартирный, для проживания. Мы выгодно купили его у человека, которому грозил отказ в выкупе. Дом к тому же нуждался в небольшом ремонте. Выкупленной (в составе суммарной) на сегодняшний день наша собственность составляет 160 тысяч долларов. Таким образом, общая выкупленная собственность по всей нашей недвижимости составляет ныне 360 тысяч долларов и продолжает расти.
Помимо того, что мы занимались недвижимостью, мы также обеспечивали себе иные источники дохода.
Спасибо за то, что помогли нам начать путь к финансовому процветанию. Буду рад общаться и работать с вами.
С уважением,
Адам Уизнер,
Пекуаннок, Нью-Джерси
Хотели бы вы научиться заключать подобные сделки с недвижимостью? Базовый принцип, лежащий в основании творческого инвестирования в недвижимость, звучит так:
В то время как огромное большинство продавцов недвижимости крайне консервативны в своих запросах и требованиях, небольшой процент продавцов характеризуются тем, что идут на сделку с большой охотой и уступчивостью.
Я называю таких продавцов «Нам-не-нужно-с». Им не нужна их недвижимость… и они готовы иной раз поступать, казалось бы, иррационально, лишь бы избавиться от нее. Секрет творческого приобретения недвижимости состоит в том, чтобы находить этих господ Нам-не-нужно-с, составляющих, быть может, всего 1 % всех продавцов. Пусть вас не пугает, что остальные 99 % не проявляют аналогичной гибкости при продаже своей недвижимости. Дело не столько в том, чтобы искать выгодные сделки. Скорее, речь идет о поиске продавца соответствующего типа, после чего уже наступает очередь для выяснения, представляет ли объект возможной сделки какой-либо особый интерес. Можно выделить три основные стадии в составе этого процесса:
1. Поиск.
2. Финансирование.
3. Возделывание.
Стадия 1. Поиск: как найти подходящих продавцов
Каковы могут быть причины, заставляющие человека идти на уступки при продаже своей недвижимости? Можно назвать 20 главных, и они перечисляются ниже.
1. Развод.
2. Старая недвижимость – необходимость в капитальном ремонте.
3. Нехватка денежных средств.
4. Переезд на новое место жительства по причине, например, перехода на другую работу.
5. Неумение справиться с проблемами, связанными с владением недвижимым имуществом.
6. Просрочка по выплатам.
7. Неудобное местоположение.
8. Налоги.
9. Ситуации с разделом имущества (смерть кого-либо из владельцев).
10. Выход на пенсию.
11. Конкуренция со стороны недвижимости по соседству.
12. Недвижимость принадлежит владельцам, проживающим вдали.
13. Невротические страхи.
14. Долги.
15. Незнание тонкостей инвестирования в недвижимость и обстановки на рынке.
16. Нехватка времени.
17. Нужда в капитале для инвестирования.
18. Конфликт с партнером (партнерами).
19. Желание повысить свой статус (дом из современных строительных материалов выгодно отличается от дома старой постройки).
20. Болезнь.
Просмотрев этот перечень, вы можете заметить, что большинство причин, обусловливающих мотивированную продажу, относятся к сфере личной ситуации продавца, а вовсе не к проблемам с недвижимостью, как можно было бы подумать. Задача состоит в том, чтобы найти качественную недвижимость, которой обладает потенциальный продавец с теми или иными проблемами личного свойства.
Затем вы пытаетесь помочь данному продавцу в решении его конкретных проблем. Зачастую найденное сообща решение не предполагает предоставление с вашей стороны продавцу крупной суммы наличными. Как много людей сталкиваются с проблемами в своей жизни? Возьмем, к примеру, такой город, как Лос-Анджелес. В нем свыше миллиона частных домов в пяти крупных районах, составляющих окрестности Лос-Анджелеса. В любой год, какой ни взять, приблизительно 40 000 человек из числа владельцев этой собственности объявляют дефолт по возврату кредита и получают письмо от залогодержателя, угрожающего отказом в праве на выкуп. В отношении к 5000 объектов собственности данная угроза приводится в действие, а многие другие выставляются на продажу с большими скидками перед наступлением самого худшего.
И это лишь один из источников, откуда берутся «выгодные» продавцы. Каждый год примерно 70 тысяч людей выезжают из Лос-Анджелеса, и многие из них являются владельцами недвижимости, которую перед отъездом продают или имеют намерение продать. Каждый год случается примерно 50 000 разводов, 10 000 банкротств и 75 000 смертей.
