Вторая новость касалась цен на жилые дома. Айсман частенько разговаривал с аналитиком рынка жилья из Credit Suisse по имени Айви Зельман. Простым критерием разумности цен на жилье, по утверждению Зельман, являлось соотношение между медианными показателями стоимости жилья и дохода. Исторически в Соединенных Штатах это соотношение равнялось 3: 1; к концу 2004 года по всей стране оно поднялось до 4: 1. «Все эти люди утверждали, что почти такое же соотношение наблюдается и в других странах, – говорит Зельман. – Но соотношением 4: 1 проблема не ограничивалась. В Лос-Анджелесе данный коэффициент составлял 10: 1, а в Майами – 8,5: 1. Добавьте сюда тех, кто покупал дома не для личного пользования, а с целью спекуляций
[9]
. С середины 2005 года количество табличек «Продается» постоянно увеличивалось. Летом 2006 года индекс Case-Schiller цен на жилье достиг максимума, и цены по всей стране начали падать. За год они снизились на 2 %.
Даже по отдельности эти новости – повышение стандартов оценки и падение цен на жилье – должны были подорвать рынок низкокачественных облигаций и вызвать рост стоимости страхования облигаций. Вместо этого стоимость страхования облигаций упала. Страховка самых рискованных траншей класса «три В» низкокачественных ипотечных облигаций теперь стоила меньше 2 % в год. «Мы, наконец, заключили сделку с Липпманном, – говорит Айсман. – После чего попытались сообразить, что же мы сделали».
После заключения первой сделки они тут же попали в беспрерывно расширяющийся список электронной рассылки Липпманна. Вплоть до самого краха он бомбардировал их агитками относительно рынка жилья и собственными рекомендациями по поводу низкокачественных ипотечных облигаций, на понижение которых должны ставить его клиенты. «Каждый раз, когда Липпманн предлагал нам какие-нибудь ценные бумаги, мы с Винни переглядывались и отвечали отрицательно», – рассказывает Дэнни Мозес. Они следовали советам Липпманна, но не до конца. Они все еще не доверяли представителям облигационного бизнеса с Уолл-стрит: так или иначе, оценивать отдельные облигации должны были они, а не Липпманн.
Майкл Бэрри сосредоточился на структуре кредитов и делал ставки на пулы с высокой концентрацией тех типов кредитов, которые, по его мнению, неминуемо должны стать проблемными. Айсман с партнерами сосредоточились на людях, занимавшихся заимствованием и кредитованием. Рынок низкокачественных ипотек затронул тот сегмент американской публики, который раньше не интересовал Уолл-стрит: слой с кредитным рейтингом между 5-м и 29-м процентилями. Другими словами, компании предоставляли деньги людям, кредитоспособность которых была ниже, чем у 71 % остального населения. Как распорядятся своими финансами малообеспеченные слои населения? Насколько должны упасть цены на их дома, чтобы они перестали погашать кредиты? Какие ипотечные кредиторы оказались самыми нечистоплотными? Какие фирмы с Уолл-стрит выпускали наиболее ненадежные ипотечные облигации? Какие категории людей, в какой части страны демонстрировали наивысшую степень финансовой безответственности? Уровень дефолтов в Джорджии в пять раз превышал аналогичный показатель во Флориде, хотя в обоих штатах уровень безработицы был одинаковым. Почему? В Индиане уровень дефолтов составлял 25 %, а в Калифорнии всего 5 %, хотя калифорнийцы, как казалось, не отличались финансовой ответственностью. Почему? Винни и Дэнни полетели в Майами и побывали в незаселенных кварталах, где дома были построены за счет низкокачественных кредитов. Они своими глазами увидели, насколько плохо обстоят дела. «Они позвонили мне в ужасе: “Господи, ситуация просто катастрофическая”», – вспоминает Айсман.
Короче говоря, они провели стандартный анализ кредитов, который, следовало бы проводить до кредитования. И начали охоту на жуликов и дураков. «Впервые всю плачевность ситуации я осознал, когда попросил Липпманна выслать мне перечень сделок с кредитами без документов за 2006 год», – говорит Айсман. Айсман, склонный видеть мошенничество во всех рыночных операциях, хотел поставить на американцев, которые получили кредиты без подтверждения занятости и размера дохода. «Я ожидал, что в списке Липпманна будут сделки, где кредитов без документов окажется порядка 20 %. Но их доля нигде не была меньше 50 %».
Они запросили в отделах торговых операций на Уолл-стрит подборку низкокачественных ипотечных облигаций, поскольку хотели отыскать самые ненадежные и купить самую большую страховку. Самые «лакомые кусочки» – облигации, обеспеченные ипотеками с наибольшей вероятностью дефолта, – имели между собой много общего. Во-первых, их базисные кредиты в значительной мере приходились на песчаные штаты (как их именовали на Уолл-стрит): Калифорнию, Флориду, Неваду и Аризону. В период бума цены на жилье в песчаных штатах росли быстрее всего, а в кризис, надо думать, должны были падать быстрее. И когда это произойдет, уровень дефолтов в Калифорнии стремительно пойдет вверх. Во-вторых, кредиты выдавались более чем подозрительными ипотечными кредиторами. Long Beach Savings, полностью принадлежавшая Washington Mutual, может послужить ярким примером финансовой невоздержанности. Long Beach Savings первой использовала модель «выдавать и продавать» и теперь щедро раздавала деньги новым покупателям жилья, не задавая лишних вопросов. В-третьих, доля кредитов без документов или с неполным пакетом документов в этих пулах превышала средние показатели, – иными словами, вероятность мошенничества при получении таких кредитов была довольно высока. Long Beach Savings, как показалось Айсману и его партнерам, специализировалась на навязывании кредитов с плавающей ставкой заемщикам с плохой кредитной историей и без подтверждения дохода. Без первоначального взноса, с отсрочкой выплаты процентов по запросу. Тематические блоги в Южной Калифорнии пестрели историями о финансовых злоупотреблениях, ставших возможными благодаря так называемым 30-летним ипотечным кредитам с изменяемой процентной ставкой. В Бейкерсфилде, Калифорния, сборщик клубники из Мексики, не владевший английским языком и зарабатывавший в год $14 000, получил кредит на покупку дома стоимостью $724 000.
Чем пристальнее они изучали индивидуальные облигации, тем яснее становилось, на каких кредитах следует играть. Например, новая тенденция предоставлять огромные суммы бедным иммигрантам. Однажды домработница Айсмана, родом из Латинской Америки, сказала ему, что планирует приобрести таунхаус в Квинсе. «Стоимость была какая-то запредельная, а ей предлагали кредит без первоначального взноса с изменяемой ставкой», – вспоминает Айсман, который в конечном счете уговорил ее взять обычный кредит с фиксированной ставкой. Затем ему позвонила няня, которую он нанимал в 2003 г. для дочерей-близнецов. «Такая милая женщина с Ямайки. Она рассказала, что вместе с сестрой владеет шестью таунхаусами в Квинсе. Я удивился: “Коринн, как же вам такое удалось?”» Все очень просто. После того как они купили первый дом, его стоимость выросла, кредиторы предложили провести рефинансирование и получить дополнительно $250 000. Эти деньги они потратили на покупку второго дома. Стоимость второго дома тоже выросла, и процедура повторилась. «К началу кризиса у них в собственности находилось пять домов, рынок стремительно рушился, и они не могли производить выплаты».
