Затем, разумеется, встал вопрос об ипотечном кредите. Я отправился в ближайший банк и объяснил, что владелец собственности, готов предоставить мне ссуду под вторую закладную. В ответ мне заявили, что я должен вложить в первый взнос не менее 10 процентов своих собственных денег. Такой вариант меня не устраивал, потому что денег у меня не было. Но у меня осталась возможность обратиться в другой банк, что я и сделал.
Руководство второго банка оказалось не таким щепетильным и ничего не имело против того, что деньги для первого взноса будут взяты в долг. В результате все свои операции по приобретению недвижимости я проводил именно через этот банк.
Вторую инвестиционную собственность я тоже приобрел, не потратив денег на первый взнос. Продавец собственности одолжил мне необходимую для этого сумму, которую нужно было заплатить банку, и предоставил мне 10-процентную ссуду под вторую закладную.
(Одним из самых важных достоинств этих покупок стало то, что я договорился с продавцами о предоставлении ими ссуды под вторую закладную. Это сыграло мне на руку, потому что поначалу денег у меня не было совсем. Если бы продавцы не согласились сделать это, я просто не смог бы купить эту собственность. Срок выплаты по обеим закладным составлял менее четырех лет. Это значит, что через пару лет мой денежный поток увеличится, так как некоторые из ссуд под вторые закладные уже будут погашены.)
При покупке третьего объекта я уговорил своих родителей одолжить мне денег из кредитной линии, выданной им под обеспечение их дома, и купил одноквартирный дом с тремя спальнями и однокомнатную квартиру общей стоимостью 35 тысяч долларов. На обе покупки я потратил около 2 тысяч долларов собственных денег, а почти весь ремонт выполнил сам. Несколько месяцев спустя я отправился в банк, где заявил, что являюсь полноправным владельцем этих объектов и желаю получить под них ссуду.
Объекты были оценены в 50 тысяч долларов, и банк кредитовал меня на 90 процентов от оценочной суммы, то есть я получил примерно 45 тысяч долларов. После оплаты услуг по оформлению обеих сделок, выплаты комиссии за предоставление кредита и возврата долга родителям я положил в карман Х800 долларов.
Вот постатейная раскладка всей операции:
Покупная цена: 35 тысяч долларов
Капитал, вложенный в собственность
Первый взнос: $500
Расходы на оформление, оплаченные мной: $0
Расходы на ремонт и реконструкцию, оплаченные мной: $2000
Итого: $2500
Анализ ежемесячного денежного потока
Рентный доход: $1010
— Потери от простоя (5 %) $50,50
Общий доход: $959,50
Ежемесячные расходы:
(Примечание: все коммунальные услуги и работы по уборке территории оплачивают жильцы.)
— Налоги (на имущество) и страховка: $75
— Ремонт и эксплуатация: $0
— Резерв: $25
— Комиссия за управление $0
— Погашение кредита (на 15 лет под 7,4 %) $423
Итого: $523
(Примечание: банк предоставляет мне ускоренный план платежей, что позволяет мне выплачивать по 423 доллара раз в 2 месяца. Так я смогу полностью погасить кредит под первую закладную примерно за 13 лет)
Чистый месячный доход: $436,50
Прибыль на вложенный капитал
Годовой доход ($436,50 × 12): $5238
÷
Капитал, вложенный в собственность $2500
Прибыль на вложенный капитал: 209 %
Сегодня этот дом оценивается в 50 тысяч долларов.
Четвёртый объект я купил по той же схеме, что и третий. Я занял деньги у родителей и заплатил за собственность наличными. Без ремонта и реконструкции собственность была оценена в 75 тысяч долларов (на 15 тысяч больше, чем я за нее заплатил). Я снова отправился в банк и на основании того, что мои права на эту недвижимость не ограничены никакими обязательствами, попросил выдать мне ссуду под обеспечение этой собственности. Банк выдал мне кредит, которого хватило, чтобы отдать долг родителям, а также оплатить расходы на оформление и комиссию за оформление кредита. И хотя эта сделка не принесла мне наличных денег, я считаю ее удачной. Вот раскладка на дом из двух квартир по три спальни в каждой:
Покупная цена: 60 тысяч долларов
Капитал, вложенный в собственность
Первый взнос: $500
Расходы на оформление, оплаченные мной: $0
Расходы на ремонт и реконструкцию, оплаченные мной: $2500
Итого: $3000
Анализ ежемесячного денежного потока
Рентный доход: $1300
— Потери от простоя (5 %) $65
Общий доход: $1235
Ежемесячные расходы:
(Примечание: все коммунальные услуги и работы по уборке территории оплачивают жильцы.)
— Налоги (на имущество) и страховка: $80
— Ремонт и эксплуатация: $0
— Резерв: $35
— Комиссия за управление (5 % от ренты) $0
— Погашение кредита (на 15 лет под 6,5 %) $622,66
Итого: $737,66
Чистый месячный доход $497,34
Прибыль на вложенный капитал
Годовой доход ($497,34 × 12): $5968,08
÷
Капитал, вложенный в собственность $3000
Прибыль на вложенный капитал: 198 %
Сегодня этот дом оценивается в 75 тысяч долларов.
Вот раскладка на дом из двух квартир по две спальни в каждой. Продавец предоставил мне под вторую закладную ссуду в размере 4550 долларов сроком на 36 месяцев
Покупная цена: 43 тысяч долларов
Капитал, вложенный в собственность
Первый взнос: $500
Расходы на оформление, оплаченные мной: $0
Расходы на ремонт и реконструкцию, оплаченные мной: $600
Итого: $1100
Анализ ежемесячного денежного потока
Рентный доход: $1000
— Потери от простоя (5 %) $50
Общий доход: $950
Ежемесячные расходы:
(Примечание: все коммунальные услуги и работы по уборке территории оплачивают жильцы.)
